부동산 경매 권리분석 _ 유치권편(1)

안녕하세요. 부동산 경매를 공부하는 홍부린이입니다. 

 

오늘은 지난 시간에 이어 부동산 권리분석시 자주 등장하는 

유치권에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 

 

먼저 유치권이란 부동산경매시 자주 등장하는 용어인데

타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 

변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해 둘 수 있는 담보물권을 말합니다. 

 

경매진행 중인 부동산에  " 유치권 행사중"이라는 현수막을 걸어놓은 것을 간혹

보실 수 있는데 경매에서 유치권은 공사대금 미납 등 건설업체들이 점유하여

행사하는 진성유치권도 있지만 대부분 법적으로 성립불가한 허위(가장)유치권이 대부분입니다. 

하지만 이를 법리적으로 분석하고 허위유치권임을 증명하여 최악의 경우 법원에서 소송을

통하여 허위임을 판결받아야 하는데 일반인들이 이러한 소송절차를 진행하기에는 쉽지는 않습니다.

 

하지만 제대로 공부해서 허위유치권임을 밝혀 낸다면 일반 경매물건보다 훨씬 큰 수익을

이뤄낼 수 있는 매혹적인 물건이지만 아무래도 내공이 좀 쌓여야 하겠죠.. ㅎㅎ

 

■ 유치권의 성립조건

  첫째 ,  유치권이 성립하기 위해서는 해당 부동산에 대한 점유가 필수입니다. 

           점유의 종류에는 유치권자가 직접 점유하는 경우도 있고,

           시그널장치나 계약관계에 의해 성립된 제3자를 통한 간접점유도 인정되기도 합니다. 

  둘째,  해당 부동산에 채권임과 동시에 채권의 변제기에 있어야 한다. 

           건설업체의 공사대금 등의 채권에 유치권이 성립하기 위해서는 해당 채권에 대한 

           공사대금이어야 하며, 동시에 공사가 완료되고 미지급된 채권이어야 한다. 

  셋째,  경매개시결정등기 이전에 해당 부동산을 점유하고 있어야 한다. 

 

 

■ 유치권이 성립되지 않는 사례(허위유치권 의심)

  첫째 ,  경매개시가 임박했음에도 거액의 공사를 진행한 경우

  둘째,  소유자의 동의없이 유치물을 제3자에게 임대한 경우

        : 유치권자는 유치물에 대한 사용수익의 권한이 없다

  셋째,  임차인이 있는 유치권 신고의 경우

        : 유치권자와 임차인이 중복점유이므로 둘중에 한명은 점유상실

  넷째, 근저당설정시 유치권 포기각서 or 유치권 배제특약 작성시

  다섯째, 가압류 등 미납공사대금에 대한 채권보전 조치가 없는상태로 3년이 경과한 경우

  여섯째, 경매개시결정 등기 이후에 점유한 경우

  일곱째, 건물자체가 아니 부속물(ex 화장실, 옥탑창고 등)에 대한 공사대금 유치권일 경우

 

이 외에도 다양한 유치권 불성립 사례가 존재하지만 반드시 현장임장을 통해 

사실관계를 파악해야 하며 구체적인 증거수집을 통해 대응방안을 강구해야 한다. 

유치권에 대한 어슬픈 접근은 오히려 소송등을 통해 시간과 비용을 버리게 되므로

반드시 면밀한 검토와 법적절차 진행이 가능한 고수들만 진행하시길 바랍니다. 

 

이상으로  유치권에 대한 포스팅은 여기서 마치도록 하겠습니다. 

 

감사합니다.