부동산 경매 권리분석_ 불법건축물

안녕하세요. 경매를 공부하는 홍부린이입니다.

오늘은 부동산경매시 다가구 같은 집합건물에서 흔히 발생하는 불법건축물을 구별하는

방법과 대응방안에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

경매집행시 정보지란에 보면 불법건축물이라고 표시가 되어 있는 경우도 있고

표시가 되어 있지 않은 경우도 있기 때문에 가장 정확한 확인방법은 관할지자체

담당부서에 확인하는 방법입니다. 

 

그렇다면 불법건축물이 자주 발생하는 3가지 사례에 대해 살펴보겠습니다. 

1. 방쪼개기를 통한 세대수 증가

  : 다가구는 현행법상 주거용을 기준으로 3개층과 19세대미만을 기준으로 설정하고 있습니다. 

   단, 여기서 1층 필로티주차장과 지하층은 해당층수에서 제외합니다.

   그런데 세대별 주차장 확보면적을 줄이기 위해 건축인허가 당시에는 세대수를 10세대로 신청하고 나서

   승인후에 방쪼개기를 통해 19세대로  늘린다면 이는 불법건축물이 됩니다. 

   그리고, 현행법상 다가구는 19세대이며 20세대이상은 분리등기해야 하는 다세대로 간주합니다. 

 2. 옥탑건물 불법 증축 

   세대수를 늘리기 위해 옥상에 가건물 옥탑층을 증축하는 사례가 있는데

   시중에 보이는 다가구 건물의 옥탑층은 대부분 불법건축물이라고 보시면 됩니다. 

 3. 베란다, 발코니 부분 불법 확장

    방 면적확대를 위해 베란다와 발코니 부분을 불법으로 확장한 경우로서 많이 발생하는 케이스입니다. 

 

 

■ 불법건축물 확인 방법

  우선 불법건축물인지 아닌지 확인하는 방법은 관할지자체(구청,시청,군청)의 종합민원실에서

  건축물관리대장을 복사해서 열람하는 것입니다. 

  건축물관리대장 2page에 보면 불법건축물 여부에 대해 기재가 되어 있으니 이를 확인한 후에

  원상복구비용과 이행강제금을 비교분석하여 출구전략을 수립해야 합니다. 

 

  ※ 불법건축물 양성화 제도 

   정부에서는 7~8년을 주기로 조건을 갖춘 불법건축물에 대해서 5회까지 이행강제금을 납부후에

   합법화시키는 양성화제도를 시행하고 있는데 해당관청 담당자에게 문의해 보면 알수 있습니다. 

    * 양성화 조건  :  85제곱미터 이하의 다세대 주택 

                          165제곱미터 이하의 단독주택

                          330제곱미터 이하의 다가구주택

                          상가주택은 주택면적이 50%이상인 경우

 

    간혹 경매정보지에서는 불법건축물이라고 표기되어 있는데 관할지자체에서는 이미

    이행강제금이 더이상 부과되지 않고 양성화된 건축물이 발견되는 경우가 있습니다. 

    이러한 경우에는 경매정보지만 보고 입찰경쟁이 떨어져 저가에 낙찰받을 수 있고

    시세차익도 많이 볼수 있는 물건이므로 반드시 임장을 통한 현장조사가 필요한 것입니다. 

 

요즘 경매시장은 경쟁이 치열하여 낙찰받기가 쉽지 않기 때문에 이러한 특수물건을 공부하여

입찰경쟁도 줄이고 고수익도 가능한 물건을 찾는데 연구해 보면 좋을 것 같습니다. 

 

이상.. 오늘은 불법건축물 확인방법과 사례에 대해 소개해 드렸습니다. 

 

감사합니다.