부동산 경매 권리분석편 _ 위장임차인(1)

안녕하세요. 경매를 공부하는 홍부린이입니다. 

 

오늘은 부동산경매시 많이 발생하는 위장임차인(가장임차인) 구별하는 방법에 대해

살펴보도록 하겠습니다. 선순위 임차인은 경매결과 보증금을 전액 배당받지 못하면

낙찰자가 부담해야 되는 것으로써 계속 유찰되어 낙찰가가 떨어지게 됩니다. 

이를 악용하여 채무자와 허위 임차인이 공모하여 실제 존재하지 않거나 법적 권한이

없는 선순위 가장임차인 행세를 하여 부당한 이득을 취하려는 범법행위가 실제

경매건에서 흔히 일어나고 있으며, 현장조사와 정확한 권리분석을 통해 허위 임차인임을

밝혀 낸다면 저가로 낙찰받아 큰 수익을 거둘수 있습니다. 

 

그럼 허위 임차인의 사례에 앞서 임차인이 낙찰자에게 권리를 행사할 수 있는

대항력의 성립조건에 대해 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

 

■ 임차인의 대항력 성립요건 : 점유 + 전입신고

주택의 경우에 임차인의 대항력의 성립요건은 점유와 전입신고이며

전입신고가 말소기준권리보다 최소 1일이상 우선해야 낙찰자에게 대항력이 성립합니다. 

가끔씩 확정일자와 전입신고를 혼동하시는 분이 있는데

확정일자는 관할 주민센터에 전입신고를 하면서 해당 서류를 공증받는 절차로써

경매 배당시 배당받을 수 있는 권리를 의미하는 것으로 전입신고와는 다른 의미입니다. 

 

■ 채무자와 공모하여 허위임차인으로 의심되는 사례

 1). 세대원 없이 홀로 오래전에 전입한 고액 임차인

 2). 소유자(채무자)와 임차인의 이름이 비슷한 경우 _ 친인척으로 의심되는 경우

 3). 전세보증금의 액수가 전입당시의 시세에 비해 현저히 높을 경우

 4). 소유권 이전과 동시에 임차인이 전입한 경우

 5). 선순위 임차인이 있음에도 은행에서 고액 담보대출이 집행된 경우

 6). 긴 시간을 한 집에서 임차인으로 거주한 경우

 7). 계약서 양식이 이상하거나 공인중개사를 통한 계약서가 아닌 경우

 8). 전입신고일과 확정일자가 간격이 상당한 차이가 날 경우

 9). 임차인의 송달서류를 채무자가 수령한 경우

10). 우편함에 채무자와 임차인의 우편물이 혼재되어 있는 경우

 

이상으로 허위 임차인의 다양한 사례에 대해 정리해 보았습니다. 

 

그럼 다음시간에 또 올게요. 

감사합니다.