부동산 경매 프로세스의 이해

안녕하세요. 부동산 경매를 공부하는 홍부린이입니다. 

 

 

오늘은 부동산 경매 초급자들을 위해서 부동산 경매의 프로세스를 정리하여

전반적인 개념을 정립하는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

 

우리들은 성인이 되고 경제활동을 하면서 자의반 타의 반으로 빚을 지고

살아가게 되는데 빚을 진 사람을 채무자라고 합니다. 

반대로 돈을 빌려준 사람을 채권자라고 하는데 은행과 같은 금융권이나

대부업체 또는 자금력이 있는 개인이 되겠습니다. 

 

그럼 채무자가 어떠한 경제적인 사정을 이유로 빚에 대한 이자나 원금을

갚지 못할 경우 채권자가 법원에 근거서류를 기반으로 강제적으로

채권회수 절차를 신청하는 것이 법원의 경매입니다. 

 

1. 경매신청

   경매신청은 채권자가 진행하는 것으로 임의경매와 강제경매 2가지로 구분되는데

   임의경매는 담보물권(저당권)에 의해 진행되는 경매로 법원에 바로 신청이 가능하지만

   강제경매는 채권(가압류 등)에 의해 진행되는 경매로 법원의 승소 판결문이 있어야

   경매신청이 가능하다는 것이 차이점이다. 

 

 2. 경매개시결정 및 공고

   법원에서는 경매가 개시되면 대법원사이트에 경매개시결정문을 공고하고 법적관계인

   에게 경매개시결정 안내문을 등기로 송달하여 고지합니다. 

   경매신청일로부터 약 6개월 정도후에 첫 경매입찰일이 정해지는 것이 보통이며

   관계인의 신청에 따라 지속적으로 연기될 수 도 있으니 이 점 참조바랍니다. 

 

 3. 낙찰 및 매각허가 결정

    경매입찰 당일 최고가 매수인이 결정되면 약 7일동안 숙려기간을 두어 매각허가결정을

    검토하게 하는데 이때 낙찰자는 경매진행상의 하자 발견시 매각불허가 신청을 통해

    경매취소와 입찰보증금을 반환받을 수 도 있으나 쉽지는 않습니다. 

    또한 권리분석을 잘못하여 매각대금을 미납하거나 매각불허가로 인한 재경매나

    유찰로 인한 2차 경매진행시에 입찰보증금이 최저매각가의 10~20%로 변경될 수

    있으니 입찰전 반드시 경매공고문을 재확인하는 습관을 가져야 합니다. 

 

4. 잔금납부

    법원에서 매각허가 결정이 나면 낙찰자는 약 4주이내에 매각대금 잔금을 납부해야 합니다. 

    그리고, 매각대금을 납부하는 동시에 낙찰자는 해당 부동산에 대한 소유권을 취득하게 

    되므로 보통 낙찰자는 잔금납부 전에 해당 부동산의 점유자와 이사에 관한 협의를 진행합니다. 

    법적으로는 이사비용에 대해 낙찰자가 지급할 의무는 없으나 원만한 명도를 위해

    당사자간 협의를 통해서 소액의 이사비를 지급해 주기도 하는 것이 일반적입니다. 

 

 5. 인도명령 및 명도진행

    만약 점유자와 낙찰자간 협의가 원만히 이루어지지 않을 경우 낙찰자는 법적우위의 입장에서

    인도명령이라는 제도를 통해 점유자를 강제로 내보내게 할 수 있습니다. 

    경매집행제도에서 법은 절대적으로 낙찰자의 편이므로 점유자의 명도시 유리하지만

    나쁜 임대인으로 인해 억울하게 피해를 입는 임차인들도 현실적으로 많이 발생하기 때문에

    낙찰자의 입장에서는 최대한 점유자와 원만한 합의를 통해 명도를 진행하는 것이 필요합니다. 

 

이상 오늘은 경매절차의 전반적인 프로세스에 대해서 살펴보았습니다. 

 

다음시간에는 또 다른 내용으로 찾아올게요. 

 

감사합니다.