다가구주택 경매입찰 시 주의사항

안녕하세요. 부동산 경매공부하는 홍부리니입니다.

 

최근 부동산 규제강화 및 시중은행들의 대출규제로 인해 실수요자들의

피해는 엄청나게 증가하는 반면 자본가들은 이번 시기를 또 다른 부의 성장을

위한 기회로 삼아 풍부한 현금유동성을 바탕으로 투자를 확대하고 있는 실정입니다. 

 

그래서 무주택자나 1주택자인 소액 투자자들이 관심있게 보는 물건이 바로 다가구주택인데요.

오늘은 다가구 주택 물건 검색시 주의해야 할 사항에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

 

먼저 다가구주택의 개념에 대해 혼돈하기 쉬운 다세대 주택과 비교해서 설명드리겠습니다. 

다가구 주택이란 연면적 660제곱미터 이하의 3층 이하 19세대 미만의 단독주택입니다. 

하지만 주인은 1명인 1주택으로 세금이 부과되며 임대를 목적으로 한 주거형태입니다. 

그리고, 외형상으로는 거의 동일한 형태의 다세대주택은 연면적 660제곱미터는 동일하지만

층수가 4층이하이며 세대수는 제한이 없고 세대별로 개별등기가 가능한 공동주택입니다. 

 

그러면 지금부터는 다가구주택의 입지분서과 입찰시 주의할 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

첫째, 수요층이 골고루 혼재된 지역을 선택하라

 다가구주택의 임차수요가 어느 한곳에만 몰려있는 지역은 추후 해당지역에 변수가 발생시

 공실의 위험이 매우 크므로 , 대학가, 주택가, 공단지역 등 상권이 골고루 혼재되어 있는

 지역으로 선택하는 것이 좋습니다. 

 

둘째, 도로 및 전철등의 개발호재가 있는 지역 or 기존 역세권을 선택하라. 

 부동산은 뭐니뭐니 해도 입지가 가장 큰 선택요인이므로 기존 역세권 주변지역이 가장

 좋은 선택지이나 아무래도 가격적인 부담이 있으므로 국토종합개발계획에 따른

 도로나 전철, 광역철도 등 개발호재가 있어 지가상승이 예상되는 지역으로 선택하는 것이 바람직합니다. 

 

셋째, 1인가구를 공략할 수 있는 방 구조를 구성하라. 

  현재 대한민국의 가구세대 중에서 가장 많은 비중을 차지하는 것이 1인 가구이며 약 30% 정도에

  육박하고 있으며 향후 몇년내에 40%까지 이를 것이라고 전망하는 전문가도 있습니다. 

  따라서, 기존의 좁은 원룸형태의 룸보다는 거실과 안방이 공간분리되는 1.5룸이나 투룸형태의 

  방 구조를 구성하는 것이 임차인을 확보하고 유지하는데 훨씬 도움이 되는 것입니다. 

 

 넷째, 신축 10년이내의 다가구주택을 공략하라. 

  20~30년 이상된 노후화된 다가구주택의 경우에는 생각지도 못한 수리비용의 증가로 인해

  입주민들로부터 항의와 전화로 스트레스를 받을 가능성이 농후합니다. 

  특히, 옥상방수층 파괴로 인한 누수, 도배, 수도관 부식 및 동파파열 등 건물노후화와 

  부실공사로 인해 발생되는 여러가지 문제들로 인해 다가구주택의 경매물건은

  가급적 10년이내의 최신식 건물로 조사하는 것이 정신건강에 이롭습니다. 

 

 다섯째, 인구 20만 이상의 비규제지역을 공략하라. 

   최근 정부대출규제로 인해 조정지역의 경락잔금 대출에 빨간불이 켜졌습니다.

   따라서 수도권 인근의 비규제지역으로 시야를 확대하여 공략한다면 대출도 정상적으로

   이전 수준까지 충분히 가능하여 소액경매 투자자들이 레버리지 효과를 기대할 수 있으며

   인구도 최소 20만 이상의 중소도시를 타켓으로 하여 조사하는 것이 바람직합니다. 

 

여섯째, 불법건축물을 조심하라

   경매정보지를 살펴보면 매각물건명세서에 옥탑등의 불법건축물이라는 문구가 써 있는

   경우들이 자주 있는데 반드시 임장을 통해 관할관공서에 불법건축물 사유와 원상회복

   비용에 대한 견적을 사전 검토후 입찰에 임해야 합니다. 

   이는 임대수익율을 올리기 위해 많이 행해지고 있는 다가구주택의 형태로써 이를 

   간과하고 입찰에 응할시 강제이행부과금이 매년 부과되어 큰 손실을 입을 수도 있습니다.

 

자, 그럼 오늘은 다가구주택의 입찰참여시 주의사항에 대해 알아보았습니다. 

 

그럼 다음시간에 또 다른 내용을 찾아뵙도록 하겠습니다. 

 

감사합니다.