부동산 경매용어(중급)

안녕하세요. 부동산 경매공부하는 홍부리니입니다. 

 

일전에 예고해 드린바와 같이 지난번에 초급수준의 경매용어 설명에 이어서 오늘은

중급수준에 필요한 어려운 경매용어에 대한 설명을 이어가도록 하겠습니다.   

자 ~ 지금부터 집중합니다. 

1. 대항력

   경매에 있어서 가장 중요한 개념중에 하나인 대항력은 임차인이 낙찰자에게 합법적으로

   대항할 수 있는 권리를 말하는 것으로 부동산의 점유와 전입신고를 필수요건으로 합니다. 

   권리분석시에 선순위 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰가에 미치는 영향이 매우 크므로

   대항력 유무에 대한 사실확인은 경매에 있어 아주 중요한 사항이라고 할 수 있겠습니다. 

 

2. 확정일자

   확정일자란 주택임차인이 동사무소에 전입신고후에 실제 임대차 계약성립유무를 관공서로부터

   확인받는 날짜를 말하는 것으로 경매낙찰후 배당금을 받기 위한 필수조건입니다. 

   그리고, 주택임차인은 동사무에서 확정일자를 받는데 비해 상가임차인은 세무소에 사업자등록

   신청이 전입신고와 같은 개념이고 확정일자도 관할세무서에서 발급받습니다. 

 

3. 배당요구종기일

   확정일자를 부여받은 임차인은 법원에 경매낙찰 대금에 대해 배당요구를 할 수 있는데

   반드시 법원에서 지정한 배당요구종기일까지 신청해야 하며 이후에 신청하면 배당을 받을 수 

   없습니다. 따라서 배당요구종기일을 반드시 확인하고 기일이 넘지 않도록 신청해야 하는데

   만약 배당요구종기일을 경과하여 배당신청한 선순위임차인의 보증금은 낙찰자가 전액 인수해야 합니다. 

 

4. 우선매수신청

   경매에서 최고가 낙찰인에게 우선 하여 최고가 금액으로 해당 부동산을 매수할 수 있는 제도를 말합니다. 

   우선매수신청이 가능한 사람은 공유지분권자와 지방민간건설사 임대주택임차인으로 한정되어 있는데

   민간주택 임대아파트의 경우 건설사와 지자체별로 조건이 상이할 수 있으므로 반드시 사전에 확인해야 합니다. 

 

5. 인도명령 / 명도소송

    경매에서는 낙찰자가 잔금납부 후 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우에 인도명령제도를 통해 

    빠른 시일내에 법원의 집행관을 통해 인도를 강제집행할 수 있는 제도가 있어 낙찰자에게 유리합니다. 

    하지만 공매에서는 이러한 인도명령제도가 없어 점유자가 인도를 거부할 경우에는 명도소송을 거쳐

    승소판결이 나야 강제집행이 가능하기 때문에 명도에 드는 시간과 비용이 많이 드는 편입니다. 

 

6.  소멸기준권리

    경매집행시 소멸기준이 되는 권리로써 경매 권리분석에서 아주 기본적인 개념입니다. 

    소멸기준권리를 기준으로 선순위 권리는 소멸되지 않아 낙찰자에게 인수되며, 

    후순위 권리는 거의 모두 소멸되는 것이 기본 개념입니다. 

    (하지만 후순위 권리라도 일부 가처분 같은 경우에는 본소송에 승소할 경우 인수되므로 주의해야 합니다)

    경매에서는 소멸기준권리가 다음 4가지 경우에 해당하므로 반드시 숙지하기 바랍니다. 

    (담보)가등기 /  (가)압류 / 근저당권  / 경매개시결정등기 

 

7. 임차권 등기 / 전세권 등기

    대항력 있는 임차인이 재산보호를 위해 취할 수 있는 권리중에서 임차권과 전세권이 있습니다. 

    먼저 임차권은 대항력있는 임차인이 불가피한 사정으로 임차보증금을 반환받지 못하고

    부동산을 비워야 할때 임차권 등기를 설정하면 점유한 것으로 인정하여 대항력을 계속 유지하게 됩니다. 

    임차권은 집주인의 동의없이 등기가 가능하나 임차권등기만으로는 경매집행이 불가능합니다. 

    그리고, 전세권은 집주인의 동의가 필요하지만 독자적으로 경매집행이 가능하며

    반드시 해당 부동산에 점유해야만 대항력이 유지되므로 주의해야 합니다. 

 

8. 소액임차인의 최우선변제금

    주택임대차 보호법과 상가임대차 보호법에 따라 일정금액 이하의 소액임차인에게는 확정일자 유무에

    상관없이 최소한의 보증금에 대해 최우선적으로 변제해 줍니다. 

    단, 소액임차인의 구분은 소멸기준권리 날짜를 기준으로 연도별로 지역별로 상이하므로 반드시

    소액임차인표를 확인해야 하며 대항력 유지와 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 지급받을 수 있습니다. 

 

오늘은 여기까지 하고 마치도록 하겠습니다. 

앞으로도 계속 저와 같이 열심히 공부하여 소중한 나의 자산을 불려보도록 합시다. 

 

감사합니다.