지분경매 권리분석 과제(토지)

안녕하세요.

지난 시간에 포스팅했던 주택지분 권리분석에 이어서

오늘은 토지지분에 관한 권리분석에 대해서  포스팅해보고자 합니다. 

 

물건개요

# 경매사건번호 : 2024-80947

# 소재지 : 경기도 연천군 군남면 삼거리 851외 3필지

# 용도 : 대지

# 매각조건 : 지분매각, 법정지상권

 

 

 

 # 경매물건은 토지 4필지가 모두 지분으로 나온 물건으로 용도는 대지이나 

    현황상 답으로 이용중인 토지입니다.  

     * 1번 : 삼거리 851번지 (28.5/115) _대지

     * 2번 : 삼거리 855번지 (28.5/115)_ 대지 

     * 3번 : 삼거리 855-1번지 (28.5/115)_ 대지

     * 4번 : 삼거리 856번지 (1/2) _대지

 

등기부등본 분석

 

# 경매지에는 대표필지(  2번 : 삼거리 855번지 )에 대해서만 설명이 나와있음.

# 특이사항은 국가가 공유자로써 116/230 만큼 지분을 소유하고 있음.

# 한서윤은 경매로 인해 취득한 공유자로써 우선매수권 행사 가능성 있으며, 

   오만옥과 특별한 관계가 있는지도 파악 필요. 

 

 

# 전체 토지필지에 대해서 토지등기부 등본을 발급받아 분석해 볼 필요가 있음. 

 

 

 

매각물건명세서  분석

 # 목록1은 " 농지취득자격증명" 제출 필요 

   => 여기서 의문사항은 지목이 "대지"인데 목록1번은 왜 "농취증"이 필요한가 ?

        그리고, 다른 2번, 3번, 4번도 현황 답으로 이용중인데 왜 1번만 농취증을 제출해야 하는가 ?

 # 2번의 경우 1977년 대통령령에 의거 국가가 일부지분을 매입하였는데 이유가 무엇일까 ?

 # 경매의 경우 국가가 우선매수권을 행사한 적이 있는가 ?

 

토지이음 분석

 

# 토지이음사이트에서 1번 목록 조회결과 "도시지역"이며 " 제1종일반주거지역"으로 표시되어

   매각물건명세서에서 요구하는 "농취증"이 필요없는 토지임. 

# 지적도상에는 물건지로 가는 도로가 없으나 현황지도상에는 845번지 옆으로 

   군남중앙교회로 들어가는 도로(사도)가 있는것으로 표시됨. 

 

 시세추정

# 밸루맵에서 살펴본 물건지 주변의 농지 실거래가는 m2당 6만~7만원 정도이며

   대지는 22만~26만원 정도에 실거래된 내역이 있으나 거래년도가 오래되어 

   부동산을 중심으로 현재 시세를 다시 파악해 봐야 할 것으로 보임. 

#  감정평가서 상에서는 시세를 17만원~18만원 정도로 측정했으며

    보수적으로 m2당 15만원으로 계산하면 지분총액은 1500만원 정도의 시세로 추정되나

    현지 부동산 조사를 통해 정확한 시세확인 필요.  

#  다만, 지적도상에는 도로가 없고 현황상 답으로 이용중이므로 

    현장조사를 통해 현황도로에 대한 이용실태와 대지로써 건축가능한 이용가치가 

    있는 토지인지도 검토해 봐야 함. 

 

엑시트 방법(2가지)

# 첫째. 물건지 앞 844번지에 소재한 주택(빨간지붕)의 집주인과 토지 인수 협의

    빨간지붕 주택 주변이 답으로 사용중인데 아마도 해당 주택에서 실제 농사를 짓는 것으로

    추정되는바 탐문조사를 통해 현황파악후 집주인과 인수협상 시도  

#  둘째. 교회에서 목록4번 토지의 제시외건물을 창고로 사용중이라는 현황조사서가 있으므로

    측량후 임료책정, 부당이득금 반환청구소송을 통해 교회에 인수협상 시도

 

예상수익 분석

  # 수익율표는 잔금 및 등기이후 소송과 병행하여 협상하여 종료하는 것을 목표로 함. 

  # 협상대상은 빨간주택 집주인, 교회, 현재 답으로 농사짓고 있는 사람을 대상으로 진행

  # 수익율표는 개인으로 입찰시 수익율표로 작성하였으나 지속 가능하다면 법인설립하여 진행 

 

이상입니다. 감사합니다.