지분경매 권리분석 과제

안녕하세요.

이번시간에는 오랜만에 지분경매 권리분석에 관해서 포스팅해보고자 합니다. 

 

지분경매는 대부분 상속이나 증여, 또는 부부 공동명의인 부동산이 

일부 지분권자의 채무로 인해 경매로 나오게 되는데요. 

완전한 소유권이 아닌 일부 지분만 나오게 되므로 낙찰후 엑시트를 위해서는

공유지분권자와 협상력이 매우 필요합니다. 

 

그럼 다음주에 입찰예정인 실제 사례를 가지고 분석해 보도록 하겠습니다. 

 

직접 입찰

# 경매사건번호 : 2024-119064

# 소재지 : 대전광역시 대덕구 오정동 340-7 제2층 202호

# 용도 : 다세대주택

# 매각조건 : 토지 및 건물 지분매각

등기부등본 분석

 # 2019년 5월 17일에 상속으로 배우자인 김순동(어머니)이 상속

 # 2024년 4월 20일에 사해행위취소로 곽계봉(아들)의 지분(2/7)만큼 소유권이전

 # 2024년 9월 30일 채무자 곽계봉 지분 강제경매 결정

 # 등기부상에 지분권 비율을 통해 다른 공유자 1인이 존재함을 알 수 있음. 

 

전입세대열람 분석

 

 # 전입세대는 현재 김순동(어머니)만 2005년 11월 30일에 전입되어 있는 것으로 확인

 # 말소된 전입내역중에서 곽창근은 아버지로 사망했는데 당시 함께 전입되었던 이금순의 존재가 미스테리함.. 

 # 만약 이금순이 첫부인이고 이혼또는 사망으로 인해 재혼한 부인이 김순동이라면

    현재 공유권자인 곽계동과 나머지 1인은 누구의 자식인지에 대한 의문이 생김. 

 # 현재 점유거주자인 이금순의 친모 여부에 따라 나머지 지분권자와 협상방법이 

    달라질 것으로 사료됨. 

 

매각물건명세서 분석

 # 경매서류중 가장 중요한 매각물건명세서를 보면 현재 김순동이 임차인으로 기재되어 있음. 

 # 하지만 김순동은 과반수 이상 공유지분권자(5/7)로써 임차인으로서 대항력은 없으나

    과반수 이상 지분권자이므로  인도명령대상은 아니고 협상대상임. 

 # 아직 공유자우선매수권을 행사하지 않았으므로 행사가능성 있음.

 

입지분석

 # 해당 물건지 주변으로 오정동 행정복지센터, 동도초등학교, 오정중학교가

    도보5분 내외에 위치하고 있어 학세권으로 볼수 있으며

    대덕구청, 한남대캠퍼스, 대전일반산업단지 등도 인근에 있어 일자리 수요도 풍부하며

    생활편의시설로는 오정농수산물 도매시장과 대전 둔산동이 강건너 바로 위치하고 

    있어 대전의 핵심상권을 그대로 누릴수 있다고 생각됨. 

 

 시세추정

 

# 가장 최근 실거래가는  22년3월에 1층이 8,300만원에 거래됨. 

   당시 최고점에 거래(인테리어 유무파악필요)된 것으로 보이며

   현재에는 다소 하락된 6,500~7,000만원 정도가 적정시세로 추론됨.  

# 따라서, 해당경매지분의 적정시세는 보수적으로 6500 * 2/7=1850만원

 

엑시트 방법

# 물건지 현장 탐문조사를 통해 현재 김순동과 곽계동의 친모 여부와

   김순동의 재정적인 상태를 파악한다. 

# 나머지 1인의 공유권자와 김순동과의 관계와 주소지를 파악해 보고

   내 지분을 인수할 여력이 있는지 파악한다. 

# 김순동이 현재 56년생으로 70세이기 때문에 경제활동이나 재정상태에

   따라 본인이 직접 인수할 가능성도 열어두고 접근한다. 

# 공유권자 2인과 잔금납부전 협상 불발시 잔금납부 및 등기완료후 소송을 통해 재협상

   (ex. 부당이득금반환청구소송, 공유물분할소송)

 

예상수익 분석

 

  # 수익율표는 잔금납부전 협상을 통해 종료하는 것을 목표로 작성

  # 잔금전 협상불가시 등기완료후 소송을 통해 진행해야 하겠으나 

     소송비용과 시간을 고려할 때 잔금후 수익은 훨씬 줄어들 것으로 예상됨. 

  # 물론 아직 공유자우선매수권이 남아 있어 행사할 가능성도 배제할수 없음. 

  # 따라서 현장임장을 통해 분위기를 파악해 보고 인수가능성 여부를 판단해 봐야 함. 

 

 

이상입니다. 감사합니다.