더낙찰 실전반15기_제2조 화곡동 빌라 임장후기
안녕하세요. 15기 실전반 여러분..
저희 2조에서는 화곡동 빌라물건을 선정하여 현장임장을 다녀왔습니다.
무덥고 비내리는 습한 날씨에도 불구하고 부동산 경매를 향한
배움의 열정을 가지고 함께 동행임장했던 내용을 발표하도록 하겠습니다.
물건개요
▶ 선정사유 : 조원들 투표로 결정(11명 중에서 6표 득표)
▶ 화곡동에서 보기드문 넓은 평수(16평)로 3룸, 화장실2개로 단타건으로 적합하다고 판단
▶ 2002년식 22년차 구축 계단형 빌라로 임차인없는 소유자 거주물건이며 3차례 유찰되어 감정가 대비 51% 최저가로 진행
입지분석
▶ 까치산역에서 924m로 도보 16분, 화곡역에서는 1.2km로 도보 21분 소요,
▶ 평지에서 조금 경사진 언덕에 위치하나 경사는 그렇게 심하지는 않음.
▶ 화일초등학교 도보 8분, 도보 3분 이내에 마을버스 정류장 있음.
▶ 까치산 시장까지 도보 10정도로 접근가능
권리분석
▶ 현재 임차인은 없으며, 소유자 거주중인 물건으로 권리관계는 깨끗함.
현장 임장내용
▶ 임장사진
▶ 임장보고서
부동산 탐문조사 내용
▶ 팀별로 나눠 부동산 탐문조사 실시
★ 임장소견
▶ 현재 화곡동 평지의 역세권(화곡역, 까치산역) 매물은 거의 찾아 볼수 없으며
▶ 평지에서 약간 떨어진 조금 경사진 지역(역에서 도보 10분~15분 내외) 매물은 다소 있음
- (3룸 준신축, 엘베 O) : 3억 초반~중반 정도에 매가 형성
- (3룸 구축,엘베 X) : 최저 급매가 1.5억에서 2억 초반대 가격 형성
- (2룸 준신축,엘베O) : 2억 초중반대 가격 형성
▶ 봉제산 아래 경사가 많은 지역은 기피지역으로 전세가 수준 또는 1천만원 갭 수준으로
급매를 내 놔야 거래 가능하다는 의견이 많음.
▶ 전세사기 사건이후로 비선호지역은 LH전세보증금 이하에서도 전세가 형성됨.
수익분석
▶ 낙찰가 165,000천원 / 매도가 190,000천원 적용시 세후 수익은 13,276천원(33%) 예상함.
▶ 빠른 매도를 위해 도배,장판,문고리,페인트 등 기본수리 비용(3백만원) 적용
총평
▶ 화곡동 지역내 전세사기 여파에 따른 빌라 매매 수요는 아직까지 활성화되지는 않은 분위기이고
▶ 임대차 3법이후 대항력 있는 역전세 물건들이 급매로 나온 매물들이 일부 나와 있음.
▶ 하지만, 실수요자들 중심의 매매수요는 꾸준하게 존재하기 때문에
▶ 역세권, 평지의 인기 매물(3룸 또는 엘베있는 2룸 이상)들은 나오는 즉시 거래되고 있고
▶ 약간 떨어진 경사면 입지라도 컨디션과 가격메리트만 있으면 충분히 매매 가능하므로
▶ 꾸준한 관심과 입지분석 공부를 통해서 좋은 매물을 보는 식견을 확보해야 되겠습니다.
이상입니다. 감사합니다.